Ocho respuestas cortas, con mis palabras, sobre cómo va una renuncia de alquiler con Baula: quién decide la fianza, qué pasa si el inquilino no está de acuerdo, cuánto se tarda y qué hay que tener a punto.
¿Cómo se decide si la fianza se devuelve entera o no?
No la decido yo, y vale la pena decirlo claro. Yo no conozco el piso de antes: no hice la entrega de llaves y no sé en qué estado entró el inquilino. Lo que hago es otra cosa: soy los ojos del administrador dentro del piso, y dejo constancia uno por uno de los desperfectos que encuentro, cada uno con su fotografía.
Algunos casos están bastante claros. La pintura, por ejemplo: el inquilino no tiene obligación de dejar el piso pintado, salvo que haya una cláusula expresa en el contrato, porque se entiende como desgaste por el uso. Otra cosa es que haya pintado las paredes de negro y la propiedad tenga que gastarse una mano de pintura entera sí o sí: eso ya podría ser deducible de la fianza. Otros dependen de lo que la propiedad y el inquilino hubieran pactado, y eso yo no puedo saberlo. Con el informe en la mano, quien tiene que decidir lo hace con datos y no con impresiones.
Si hay acta de entrada, la cosa cambia mucho. Cuando el inquilino entra se le da un tiempo prudencial para que diga qué ve que ya está mal, y queda escrito. A la salida, eso es lo que le permite demostrar que aquello no lo causó él, y a menudo ya se ha pactado quién arregla cada cosa y quién la paga. Con acta de entrada, a la salida casi no hay nada que discutir: solo hay que comparar.
¿Qué tiene un informe de estado que no tengan unas fotos hechas con el móvil?
Unas fotos te dicen cómo está el piso. El informe te dice qué tienes que hacer, y en qué orden.
La visita la hago siempre con la misma pauta, estancia por estancia, y cada cosa que hago constar va con su fotografía al lado. Por eso el documento aguanta si alguien lo discute.
Y hay una segunda parte que es la que más se agradece. El informe sale con las actuaciones priorizadas: qué hay que reparar sí o sí antes de volver a alquilar, qué puede esperar y qué no hace falta tocar. Un piso vacío no cobra alquiler y cada día fuera de servicio cuesta dinero, así que el administrador puede pedir presupuestos el mismo día que recibe el informe, sin tener que ir él a mirarlo. Y si le va bien, esas actuaciones se las coordino yo misma.
¿Cuánto se tarda, desde que se hace el encargo hasta que el administrador tiene las llaves?
Del encargo a las llaves no hay sorpresas, porque el calendario juega a favor: el administrador sabe el día de salida como mínimo un mes antes, por el contrato. Con ese margen, yo puedo organizarme bien.
Lo que hago es quitarle de encima la parte pesada. El administrador me dice el día que a priori ha quedado con el inquilino, pero siempre hay unos días de margen. A partir de ahí llamo yo al inquilino y quedamos en firme, día y hora, adaptándome a su horario: tardes, noche o fin de semana, que es cuando la gente puede moverse.
Una vez hecha la visita, el informe sale en 48 horas. Y las llaves las llevo yo misma en mano al administrador. No lo delego nunca ni lo hago pasar por nadie: son las llaves de un piso, y eso es una cuestión de responsabilidad y de confianza.
Cuando algo se alarga, suele ser por parte del inquilino: no contesta, pide cambiar el día, o todavía no ha acabado de vaciar el piso. Me adapto, pero antes de llamarle ya he preguntado al administrador qué margen de días tengo. Si veo que aquello se estira demasiado, se lo devuelvo para que sea él quien fije un rango de fechas nuevo: hacerlo dos días más tarde no es lo mismo que hacerlo veinte días más tarde, porque normalmente hay implicaciones económicas.
¿Qué pasa si el inquilino no está de acuerdo con lo que dice el informe?
No lo discuto. Si el inquilino quiere hacer constar que no comparte algo de lo que hay escrito, lo hacemos constar en el acta, con sus palabras, y firma igualmente. Parece lo contrario, pero es precisamente eso lo que permite cerrar la renuncia allí mismo: nadie firma sintiendo que pierde una segunda vez.
Yo no voy como parte del conflicto; voy como profesional independiente que deja constancia de lo que hay, con la fotografía al lado. Después, quien tiene que decidir —el administrador o la propiedad— tiene el informe, la fotografía y el desacuerdo escrito, y decide con datos.
¿Tiene que estar el propietario o el administrador el día de la visita?
No. Precisamente para eso existe el servicio: soy los ojos del administrador dentro del piso. Quedo directamente con el inquilino, hago la visita a la hora que a él le va bien —tardes, noche o fin de semana—, cierro el acta y llevo las llaves en mano al día siguiente. El administrador recibe el informe en 48 horas sin haberse movido del despacho.
Si alguien de la propiedad quiere venir, puede hacerlo, pero no hace falta. Y a menudo es mejor que no esté: una visita con la propiedad delante se parece más a un juicio, y lo que busco es exactamente lo contrario.
Por parte del administrador: el día previsto y el margen de fechas, el contacto del inquilino y, si la hay, el acta de entrada o el inventario con que comparar. También si hay alguna cláusula del contrato que deba mirar: pintura, muebles, suministros.
Por parte del inquilino: el piso vacío y tal como quiera dejarlo, todas las llaves (puerta, buzón, garaje, trastero), acceso a los contadores y, si los tiene, los últimos recibos de los suministros.
Con eso la visita se hace una sola vez. Cuando el piso todavía no está vacío o faltan llaves es cuando hay que repetirla, y cada día de más cuenta.
¿Quién da de baja o cambia el nombre del agua, la luz y el gas, y cuánto se tarda?
Puedo hacerlo yo. El día de la salida ya tomo las lecturas finales con fotografía del contador, que es lo que hace falta para que la factura de cierre cuadre. Después tramito la baja o el cambio de nombre directamente con las compañías, resuelvo la documentación que van pidiendo y confirmo el cambio con el contrato nuevo en la mano. Según la compañía, entre 5 y 15 días.
Si el administrador o el propietario prefieren hacerlo ellos, les dejo las lecturas y las fotografías en el informe, y listo.
¿Un informe de estado sirve como prueba en una reclamación de fianza?
Es un documento que deja constancia: la visita hecha con una pauta fija, cada desperfecto con su fotografía fechada, las lecturas de los contadores y un acta firmada por el inquilino, o con su desacuerdo escrito, si lo hay. Eso es lo que aporta.
Si sirve o no como prueba en una reclamación concreta lo decide quien tiene que resolverla, y no puedo garantizarlo yo: no soy perito ni abogada. Lo que sí puedo decir es que un informe hecho así aguanta mucho mejor que unas fotos sueltas del móvil, y que el acta de entrada es lo que hace que la comparación sea indiscutible.
